Holandia: Jak kupić mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej?

Temat Dnia

Trzypokojowe mieszkanie własnościowe w Rotterdamie i jedynie 250-350 euro raty kredytu miesięcznie? Według Els van der Pas ze spółdzielni mieszkaniowej Woonbron Makelaars jest to możliwe.

Z zakwaterowaniem w Holandii jest wiele problemów. Holandia to gęsto zaludniony, ciasny, drogi kraj, więc każdy metr kwadratowy – szczególnie w popularnych miastach i tam gdzie łatwiej o pracę – jest na wagę złota.

Sprzedażą mieszkań w Holandii zajmują się „makelaars”, pośrednicy handlu nieruchomościami. Warto wiedzieć, że oprócz działających na wolnym rynku pośredników, także część spółdzielni mieszkaniowych (wooncorporaties) ma w swej ofercie oprócz mieszkań socjalnych przeznaczonych do wynajmu także mieszkania przeznaczone do sprzedaży. Z Els van der Pas, pracownicą jednej z takich spółdzielni, umówiliśmy się na rozmowę. Woonbron Makelaars (www.woonbronmakelaars.nl) jest częścią spółdzielni Woonbron (www.woonbron.nl)  i w ramach tej korporacji zajmuje się sprzedażą mieszkań.

Spółdzielnia działa w Rotterdamie oraz kilku okolicznych miastach (Delft, Dordrecht, Spijkenisse), czyli w regionie, w którym mieszka wielu Polaków. Woonbron organizuje czasem wieczory informacyjne poświęcone sprzedaży mieszkań.


Łukasz Koterba: Czym właściwie jest Woonbron Makelaars i dlaczego oferta tej spółdzielni może zainteresować Polaków szukających mieszkania w Rotterdamie i okolicach?

Els van der Pas (Woonbron Makelaars): Woonbron to spółdzielnia mieszkaniowa, a Woonbron Makelaars jest częścią tej organizacji i zajmuje się sprzedażą mieszkań. W porównaniu z innymi pośrednikami handlu nieruchomości zaletą Woonbron Makelaars jest to, że jako część korporacji mieszkaniowej spełniamy także pewne funkcje społeczne.

Jeśli chodzi o Polaków w Holandii, widzimy, że rynek się zmienia. Wcześniej do Holandii przyjeżdżali z Polski głównie mężczyźni, którzy tutaj bardzo ciężko pracowali, by zarobić jak najwięcej i wrócić do Polski. Teraz jednak w Holandii jest coraz więcej całych polskich rodzin. Dzieci idą tu do szkoły, także kobiety szukają zajęcia. Przez to zapotrzebowanie na własne mieszkania bardzo wzrosło. I dla ludzi, którzy z Holandią wiążą swą przyszłość, kupno mieszkania to często idealne rozwiązanie.

ŁK: Załóżmy, że chcę kupić mieszkanie w Rotterdamie i przychodzę do Woonbron Makelaars. Jakiego rodzaju oferty mogę się spodziewać?

Woonbron: Obecnie mamy trzy formy sprzedaży mieszkań. Najprostszą jest „Vrije Verkoop” (czyli „Sprzedaż na wolnym rynku”). To forma sprzedaży, jaką oferują wszyscy pośrednicy handlu nieruchomościami w Holandii. Z tą jedną różnicą, że nasze mieszkania są często bardzo tanie. Zazwyczaj są to mieszkania, które wcześniej były wynajmowane i które postanowiliśmy sprzedać. Wiem, że Polacy często są gotowi do bardzo ciężkiej pracy, by mieszanie wyremontować i uczynić je znów ładnym. Przez to, że mieszkania te były wcześniej wynajmowane i nadają się do remontu (kuchnie czy łazienki są w nich zazwyczaj bardzo skromnie urządzone), ich ceny są często niższe niż u prywatnych pośredników handlu nieruchomościami.

ŁK: To sprzedaż na wolnym rynku. A jak to wygląda z dwoma pozostałymi formami sprzedaży?

Woonbron: Drugą formą sprzedaży jest „Koopcomfort” („Komfortowy zakup”). W ramach tej formy klient ma gwarancję, że jeśli kupi mieszkanie, a w przyszłości zdecyduje się na jego sprzedaż, to Woonbron je od niego odkupi. Bez względu na to, jak długo tam mieszkał; jest to zagwarantowane w kontrakcie. Jeśli kupił Pan takie mieszkanie i po jakimś czasie powie Pan: przeprowadzam się, znalazłem nowe cztery kąty, to Woonbron po trzech miesiącach odkupuje od Pana to mieszkanie.

ŁK: Za jaką kwotę?

Woonbron: Cenę ustala niezależny rzeczoznawca majątkowy.

ŁK: Co jeśli okaże się, że ta cena będzie np. 10.000 tysięcy euro wyższa lub niższa niż pierwotna cena, za którą kilka lat wcześniej kupiłem to mieszkanie? Czy ten ewentualny zysk (lub ewentualna strata) jest na mój rachunek?

Woonbron: Tak. Ale mamy też trzecią formą sprzedaży, którą jest „Koopgarant” („Gwarancja Kupna”). W tym przypadku osoba kupująca mieszkanie dostaje na początku zniżkę 15%, a jeśli w przyszłości zdecyduje się na sprzedaż mieszkania, to ewentualne zyski lub straty (w porównaniu z pierwotną ceną) dzielone są między tę osobę a Woonbron na zasadzie: 77,5% dla tej osoby, a 22,5% dla Woonbron. Ale – i tutaj jest wielkie „ale” – dotyczy to jedynie ceny „gołego” mieszkania. A zatem wszystko co dana osoba sama zainwestowała w mieszkanie i co wpłynęło na wzrost jego wartości, trafia do tej osoby. Byłoby przecież niesprawiedliwe, gdyby ktoś zainwestował w mieszkanie np. 10.000 euro, a my zabralibyśmy z tego jeszcze 22,5%.

ŁK: A co dzieje się z tą 15-procentową zniżką, o której Pani wspominała?

Woonbron: Kiedy właściciel mieszkania zdecyduje się je sprzedać, wtedy oczywiście te 15% trafia do nas. Nie jest więc tak, że ta obniżka ceny o 15% jest prezentem dla klienta, ponieważ w przypadku ewentualnej przyszłej sprzedaży, pieniądze te trafiają do Woonbron. Właściwie jedynym celem tej zniżki jest uczynienie kupna mieszkania możliwym dla większej liczby ludzi. Czyli dla osób, dla których bez tej zniżki kupno mieszkania na wolnym rynku byłoby niemożliwe, ponieważ np. miesięczne koszty spłaty kredytu byłyby zbyt wysokie.

ŁK: Brzmi to trochę skomplikowanie, więc zobaczmy jak to wygląda na konkretnym przykładzie. Załóżmy więc, że kupuję mieszkanie, którego normalną ceną jest 200.000 euro. Ponieważ jednak kupuję je w formie „Koopgarant”, to dostaję zniżkę 15%, czyli płacę 170.000 euro. Po kilku latach chcę się przeprowadzić i sprzedać mieszkanie. Wtedy przychodzi rzeczoznawca i załóżmy, że wycenia wartość na 220.000 euro…

Woonbron: …co oznacza, że wzrost wartości wyniósł 20.000 euro (ponieważ te 30.000 euro „zniżki” trafia z powrotem do Woonbron). Te 20.000 euro zostaje następnie podzielone według schematu: 22,5% dla Woonbron i 77,5% dla Pana. Ale rzeczoznawca oceni również, co Pan sam zrobił w tym mieszkaniu i co wpłynęło na jego wartość. Jeśli więc na przykład okaże się, że z tych 20.000 euro wzrostu wartości 10.000 euro to efekt remontów i ulepszeń, które Pan przeprowadził, to podział 22,5% / 77,5% dotyczyć będzie już jedynie tych pozostałych 10.000 euro. A te pierwsze 10.000 euro trafia w 100% do Pana.

ŁK: Dlaczego w ogóle warto kupować mieszkanie? Czy wynajmowanie mieszkania nie jest lepszym rozwiązaniem?

Woonbron: Ludzie, którzy zarabiają rocznie ok. 34.000-36.000 euro brutto (bez względu na to, czy chodzi tutaj o odchody jednej osoby czy wspólne dochody np. małżeństwa), zdecydowanie powinny zacząć myśleć o kupnie. Jeśli chodzi o wynajmowanie, znajdują się już bowiem w górnym przedziale cen i nie dostaną już mieszkania socjalnego [W 2016 r. prawo do mieszkania socjalnego, czyli zazwyczaj z niższym czynszem, mają gospodarstwa domowe z dochodami do 35.739 euro brutto rocznie – Ł.K.]. Kupno mieszkania to także dobra inwestycja, dotyczy to również osób zarabiających mniej niż 34.000-36.000 euro rocznie. Jeśli chce pan zainwestować swoje oszczędności oraz chce mieć pan pewność co do swoich miesięcznych opłat przez nawet kolejnych 30 lat, to również radzę pomyśleć o kupnie mieszkania.

ŁK: Może to zbyt bezpośrednio postawione pytanie, ale... czy wasze mieszkania są drogie?

Woonbron: W Delfshaven [dzielnica Rotterdamu] kupić można u nas trzypokojowe mieszkanie już np. za ok. 70.000 euro. Miesięczne raty kredytu wynoszą wtedy ok. 250-350 euro. Wszystko zależy oczywiście od rodzaju mieszkania, wielkości, lokalizacji, ale ceny faktycznie zaczynają się od ok. 70.000 euro. [Aktualną listę mieszkań do kupna w Woonbron Makelaars znaleźć można TUTAJ

ŁK: Czy muszę mieć umowę o pracę na czas nieokreślony, jeśli myślę o zaciągnięciu kredytu hipotecznego?

Woonbron: Nie. To ważna informacja. Posiadanie umowy o pracę na czas nieokreślony nie jest już konieczne. Wystarczająca jest deklaracja pracodawcy (który oświadcza, że planuje pana nadal zatrudniać) albo zaświadczenie o przeszłości zawodowej i zarobkach z poprzednich lat. Ważne, żeby udowodnić, że w minionych latach się pracowało i miało stałe dochody na odpowiednim poziomie. Oczywiście chodzi tu o legalne dochody, zarobków z pracy na czarno się w to naturalnie nie wlicza. W przypadku osób pracujących na własny rachunek, np. jednoosobowych firm (zzp), patrzy się na średnie dochody z ostatnich trzech lat.

[więcej informacji na stronie internetowej Woonbron Makelaars: www.woonbronmakelaars.nl]

Rozmawiał Łukasz Koterba